不動産売却時の基礎知識
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BASICS
不動産売却を始める前に、
まず理解しておきたい基本知識
不動産を売却する際には、売却方法の違いや査定の考え方、契約の種類、売却にかかる費用や税金など、事前に理解しておくべき基本的なポイントがあります。これらを知らないまま売却を進めてしまうと、想定より価格が下がったり、不要な不安やトラブルにつながることも少なくありません。
福岡市東区箱崎をはじめとした福岡市周辺で不動産売却を検討されている方に向けて、このページではHOUSEDO 箱崎が、不動産売却の流れや基礎知識をわかりやすく整理して解説します。
不動産売却の主な方法と特徴
不動産売却にはいくつかの方法があり、それぞれ特徴や向いているケースが異なります。
ご自身の状況に合った売却方法を選ぶことが大切です。
仲介売却とは
不動産会社が買主を探し、市場で売却する一般的な方法です。
特徴
- 不動産会社が広告や販売活動を行う
- 個人の買主と売買契約を結ぶ
メリット
- 相場に近い、もしくは高値で売却できる可能性がある
デメリット
- 売却までに時間がかかる場合がある
- 内覧対応などの手間が必要
不動産買取とは
不動産会社が直接物件を買い取る売却方法です。
特徴
- 売却先が決まっているため手続きが早い
メリット
- 短期間で売却が完了する
- 内覧や広告活動が不要
デメリット
- 仲介売却と比べると売却価格は低くなる傾向がある
不動産売却の基本的な流れ
売却は以下のような流れで進みます。全体像を把握しておくことで、安心して売却を進められます。
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売却相談・査定依頼
まずは不動産会社に相談し、物件の査定を行います。
机上査定
過去の取引事例や周辺相場をもとに算出する概算価格です。
訪問査定
現地を確認し、建物状態や周辺環境も考慮した査定です。
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売出価格の決定・媒介契約
査定結果を参考に売出価格を決め、不動産会社と媒介契約を結びます。 -
販売活動・内覧
インターネット広告や現地案内などを行い、購入希望者を募ります。 -
売買契約の締結
条件がまとまったら売買契約を結び、手付金を受け取ります。 -
決済・引き渡し
残代金の受領、登記手続き、引き渡しを行い売却が完了します。
査定価格に影響する
主なポイント
不動産の査定価格は、さまざまな要素を総合的に判断して決まります。
周辺の成約事例
同じエリア・似た条件の物件が、いくらで売れているかが重要です。
立地・周辺環境
駅からの距離、生活利便性、周辺施設の充実度などが影響します。
建物の状態・土地条件
築年数、管理状態、日当たり、土地の形状なども査定に反映されます。
市場動向
地域の需要や不動産市場の動きも価格に影響します。
媒介契約の種類と違い
媒介契約には主に3つの種類があります。契約内容を理解したうえで選ぶことが大切です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に依頼できる契約です。
特徴
- 自由度が高い
- 情報管理は自己責任になる場合がある
専任媒介契約
1社のみに売却を依頼する契約です。
特徴
- 販売状況の報告が義務付けられている
- 管理がしやすい
専属専任媒介契約
専任媒介よりもさらに制限がある契約です。
特徴
- 手厚いサポートが受けられる
- 売主自身で買主を見つけることは不可
不動産売却でかかる
主な諸費用とは？
不動産を売却する際は、仲介手数料のほかにも印紙税や譲渡所得、登記費用など、複数の支出が発生します。これらを事前に把握しておくことで、資金計画を立てやすくなり、売却後の手続きもスムーズに進められます。
以下では、主な費用の内容とおおよその目安を一覧でご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 費用名 | 内容 | 金額の目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売買契約が成立した際に不動産会社へ支払う成功報酬です(※1)。売却活動・価格交渉・契約手続きなどの業務に対する対価となります。なお、不動産買取の場合（不動産会社が直接購入するケース）には不要となります |
上限額（宅地建物取引業法施行規則第16条の2に基づく）
|
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代となり、契約書1通につき課税されます | 売却価格1,000万～5,000万円の場合：2万円（軽減税率適用時※ は1万円）※2027年（令和9年）3月31日まで |
| 登記費用 （抵当権抹消登記など） |
住宅ローンを完済した際に、金融機関の抵当権を抹消するための登記費用です。申請は司法書士に依頼するケースが一般的です | 抵当権抹消登記1件につき、数万～十数万円程度（登録免許税＋司法書士報酬）＋その他費用（書類収集費用など）がかかる場合があります。 |
| 測量費用 | 境界が不明確な土地の場合に必要となるため、土地の面積確認や隣地との境界確定を行い、「確定測量図」を作成します | 約30万～40万円程度 |
| 建物解体費用 | 更地として売却する、または買主様の要望などで解体する場合、必要な費用となります |
|
| 引っ越し・ 残置物処分費用 |
売却後の引っ越し費用や不要な家具・家電・荷物の撤去費用です | 数万円～十数万円程度の費用がかかります（荷物の量や処分方法によって金額は変わります） |
※1…2024年（令和6年）7月1日より、売却価格が800万円以下の空き家等を売却する場合は、仲介手数料の上限が「最大33万円（税込）」へ引き上げられています。ただし、媒介契約締結時に売主様・買主様へ説明し、合意を得ていることが必要です。
売却時にかかる
税金と支払のタイミング
不動産を売却すると、利益（譲渡益）が出た場合に税金がかかります。
税金の種類や支払う時期を理解しておくと、思わぬ出費に慌てることなく資金計画を立てられます。
主な税金の内容と支払いの流れを以下にまとめました。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 税金の種類 | 内容 | 支払いのタイミング・目安 |
|---|---|---|
| 所得税 | 売却益（売却価格－取得費－諸経費）に対して課税される税金となります。所有期間によって税率は異なります | 売却した翌年の確定申告時に納付します |
| 住民税 | 譲渡所得に基づき課税される地方税となります | 売却した翌年の6月頃を目安に、自治体から納付書が届きます |
| 復興特別所得税 | 所得税に付加される税金で、2.1％が上乗せされます | 確定申告時に所得税とあわせて納付します |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額に応じて課税となり、電子契約は対象外となります | 契約締結時に現金でのお支払いとなります |
なお、所得税と住民税、そして復興特別所得税の総称を「譲渡所得税」と呼びます。譲渡所得税は、不動産の保有期間によって税率が異なるため、注意が必要です。保有期間による税率は以下を参照ください。
- 短期譲渡所得（保有期間5年以内）：39.63％
- 長期譲渡所得（保有期間5年超え）：20.315％
印紙税について
印紙税とは、不動産売買契約書などの契約書や領収書を作成した際に課される税金です。
契約書に記載された金額に応じて税額が決まり、一般的には売主様と買主様が署名・押印した契約書に収入印紙を貼付します。印紙税は契約書1通ごとに課税されます。
不動産売買契約書は、売却価格や支払い時期、所有権移転の時期など重要な内容を記録する書面であり、その文書に対して印紙税がかかります。
なお、印紙税は2027年3月31日まで軽減税率が適用されており、通常より低い税額となっています。また、電子契約で締結した場合は印紙税の課税対象外となります。
不動産売買契約書の印紙税額一覧
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 記載金額の範囲 | 本則税率（印紙税額） | 軽減税率（※2） |
|---|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 | 非課税 |
| 1万円以上～10万円以下 | 200円 | 200円 |
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
| 5億円超～10億円以下 | 20万円 | 16万円 |
| 10億円超～50億円以下 | 40万円 | 32万円 |
| 50億円超 | 60万円 | 48万円 |
※2…軽減税率は2027年3月31日までに作成された契約書に限り適用されます。
不動産売却にかかる税金は、売却益の有無や所有期間、不動産の用途（居住用・投資用など）によって大きく異なります。
また、確定申告が必要となるケースや、税負担を軽減できる「特別控除」「損益通算」「繰越控除」などの制度が利用できる場合もあります。
HOUSEDO 箱崎では、税理士などの専門家と連携し、税金の確認から申告まで丁寧にサポートしています。
不安な点がございましたら、お早めにご相談ください。
不動産売却に必要な
書類一覧と入手方法
不動産売却では、契約や登記などに多くの書類が必要になります。
どの書類を、どこで、いつまでに準備すればよいのかを把握しておくと、売却手続きがスムーズに進みます。
以下は、売却時に必要となる主な書類と入手先の一覧です。あらかじめご確認いただくと効率的に進められます。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 書類名 | 内容 | 入手先 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（旧：登記簿謄本） | 所有者・権利関係・面積などを確認するための書類です | 最寄りの法務局、またはオンラインでの請求が可能です |
| 固定資産税納税通知書または固定資産評価証明書 | 固定資産税額と土地・建物の評価額を確認するための書類です | 物件所在地の市区町村役場で取得可能です |
| 本人確認書類 | 売主様本人を確認するための書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）となります | お客様ご自身でご準備いただきます |
| 権利証または登記識別情報通知書 | 所有権を証明する大切な書類となり、再発行不可のため厳重保管が必要となります。2005年の不動産登記法改正により、現在は登記識別情報が交付されています | 物件購入時に取得されたものとなります |
| 建築確認済証・検査済証 | 建築時の基準適合を証明する書類となります | 例：建築時の施工会社・行政窓口などで取得可能です |
| 売買契約書（購入時のもの） | 購入時の条件を確認する資料となります | 手元保管書類または仲介業者から取得可能です |
| 印鑑証明書 | 所有権移転書類に押印する実印の証明書です。発行後3ヶ月以内のものが有効となります | 市区町村役場またはコンビニ交付にて対応可能です |
書類によっては、紛失していても再発行できるものもあります。
HOUSEDO 箱崎では、必要書類の確認や取得方法についても丁寧にご案内しています。
手続きや準備に不安がある方も、まずはお気軽にご相談ください。
まずは査定から始めましょう
不動産売却を検討する第一歩は、現在の資産価値を知ることです。HOUSEDO 箱崎では、福岡市東区箱崎を中心に、不動産売却・査定のご相談を無料で受け付けています。売却するか迷っている段階でも構いません。お気軽にご相談ください。