相続時の不動産売却の基礎知識
- TOP
- 相続時の不動産売却の基礎知識
INHERITANCE
相続した不動産を売却する前に、
必ず知っておきたい基礎知識
相続によって不動産を取得したものの、「売却したほうが良いのか」「手続きは何から始めればいいのか」と悩まれている方は少なくありません。相続不動産の売却では、通常の不動産売却とは異なり、名義変更や遺産分割、相続人同士の合意など、事前に整理すべきポイントが多くあります。これらを理解しないまま進めてしまうと、売却が進まなかったり、思わぬトラブルにつながることもあります。このページでは、HOUSEDO 箱崎が、相続時の不動産売却を進めるうえで押さえておきたい基礎知識を、わかりやすく解説します。
相続不動産売却の
基本的な考え方
相続した不動産は、「すぐに売る」「しばらく保有する」「活用する」など、複数の選択肢があります。まずは状況を整理し、ご自身やご家族にとって最適な方向性を考えることが大切です。
相続不動産を売却する主な理由
利用予定がなく管理が難しい
空き家の管理や固定資産税の負担が大きくなるケースがあります。
相続人間での分配を円滑にしたい
現金化することで、相続人同士の公平な分配がしやすくなります。
将来的なリスクを避けたい
老朽化や近隣トラブルを未然に防ぐ目的で売却を選択する方もいます。
相続不動産を
売却するまでの流れ
相続時の不動産売却は、通常の売却よりも事前準備が重要です。
-
相続人・相続内容の確認
まず、誰が相続人になるのかを確認します。
戸籍の確認
被相続人の出生から死亡までの戸籍を確認します。
遺言書の有無
遺言書がある場合は、その内容に従って進めます。
-
遺産分割協議
相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を行います。
協議内容
・不動産を売却するかどうか
・売却代金の分配方法合意内容は「遺産分割協議書」として書面に残します。
-
名義変更（相続登記）
不動産を売却するためには、名義を相続人へ変更する必要があります。
相続登記の重要性
名義変更を行わなければ、原則として売却はできません。
-
不動産査定・売却相談
名義変更後、不動産会社へ査定を依頼し、売却方法を検討します。 -
売却活動・契約・引き渡し
仲介売却または買取を選択し、通常の売却と同様の流れで進みます。
相続不動産の売却方法と特徴
相続不動産の売却でも、状況に応じて方法を選ぶことが重要です。
仲介売却
市場に出して買主を探す方法です。
向いているケース
- 時間に余裕がある
- できるだけ高く売りたい
不動産買取
不動産会社が直接買い取る方法です。
向いているケース
- 早く現金化したい
- 空き家の管理が難しい
相続不動産の査定で
見られるポイント
相続不動産の査定では、通常の査定項目に加え、次の点も確認されます。
建物の状態・老朽化
長期間空き家の場合、修繕状況が価格に影響します。
土地の条件
再建築の可否や接道状況などが重要です。
権利関係の整理状況
共有名義や相続未登記の場合、売却条件に影響します。
不動産の相続で必要な
書類と諸費用
不動産相続で必要な書類とかかる費用は以下の通りです。
不動産相続に必要な書類
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 必要書類 | 入手先 | 取得費用 （地域によって異なる場合がある） |
|---|---|---|
| 戸籍謄本 | 本籍地の市区町村役場 | 450円 |
| 戸籍の附票 | 300円 | |
| 除籍謄本 | 750円 | |
| 住民票 | 住所地の市区町村役場 | 300円 |
| 住民票の除票 | 300円 | |
| 印鑑登録証明書 | 300円 | |
| 登記事項証明書 | 法務局 | 不動産1件600円 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産所在地の都（または市）税事務所や市区町村役場 | 土地1筆、家屋1個、1年度につき300円 |
諸費用
相続税
相続税は、相続した財産の合計額（時価）から「基礎控除額」を差し引いた残りの金額に対して課税されます。
この基礎控除額は、次の計算式で求められます。
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（600万円 × 法定相続人の数）
また、不動産の相続税評価額は、国税庁が公表している「路線価」などをもとに算出されます。
路線価は国税庁のホームページで確認することができます。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 相続財産 | 参照先 | 確認欄 |
|---|---|---|
| 土地 | 国税庁ホームページ | 路線価図・評価倍率表 |
| 建物 | 固定資産課税明細書または固定資産評価証明書 | 固定資産税評価額 |
不動産相続では、以下のような相続税の特例や控除などの制度があります。
ご不明点や疑問点などはHOUSEDO 箱崎へお気軽にご相談ください。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 特例・控除 | 概要 |
|---|---|
| 小規模宅地等の特例 | 相続した不動産の評価額を最大で80%減額可能 |
| 相続した空き家を売却した場合の特例 | 相続によって空き家になった不動産を売却した場合、譲渡所得から最高で3,000万円を控除 |
| 相続財産と譲渡した場合の取得費加算の特例 | 相続開始日の翌日から3年10カ月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算し、譲渡所得税の負担を軽減可能 |
| 配偶者の税額の軽減 | 遺産額1億6,000万円または法定相続分のいずれか多い方の金額まで非課税 |
| 配偶者居住権 | 被相続人が所有していた建物に、配偶者が住み続けられる権利。相続税は非課税 |
固定資産税・都市計画税
毎年1月1日時点で所有している不動産にかかる税金です。毎年4～6月に、納税通知書と払込票が送られます。
登録免許税
相続した不動産の相続登記（名義変更）を行う際に発生する税金です。固定資産税評価額の0.4％分の収入印紙で納付します。
譲渡所得税
相続した不動産を売却して譲渡所得が発生した場合にかかる税金です。
不動産の所有期間に応じて税率が変わります。
所有期間には、亡くなった方が所有していた期間も含まれるため注意しましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 所有期間 | 所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|
| 5年以内 | 30.63％ | 9% | 39.63％ |
| 5年を超える | 15.315％ | 5％ | 20.315％ |
司法書士や税理士への依頼料
各種手続きを司法書士や税理士へ依頼する場合に発生する費用です。
| 司法書士 | 3〜10万円程度 |
|---|---|
| 税理士 | 相続財産の0.5%～1％ |
2024年4月から
相続登記の義務化
不動産を相続した場合は、被相続人（亡くなった方）の名義から相続人へ変更する「相続登記」を行う必要があります。
以前は義務ではなく、費用や手間の理由から手続きを行わず放置されるケースもありましたが、2024年4月から相続登記は義務化されました。
正当な理由なく手続きをしない場合は10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続登記義務化の期限
相続登記の期限は、相続が発生した時期によって異なります。
なお、相続登記の義務化は法改正前に発生した相続も対象となるため注意が必要です。
・義務化後に発生した相続
相続の開始と不動産の取得を知った日から3年以内
・義務化前に発生した相続
2024年4月1日の施行日から3年以内
・義務化前に相続していたが、義務化後に相続を知った場合
相続を知った日から3年以内
相続登記がすぐにできない場合
正当な理由なく相続登記を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
ただし、「遺産分割協議がまとまらない」などの理由で期限内の登記が難しい場合は、相続人申告登記制度を利用することで期限内の義務を果たすことができます。
相続人申告登記では、相続が発生していることと、相続人であることを法務局に申し出る必要があります。
相続登記の申請方法
相続登記を行うために必要な作業は以下の通りです。
- 必要書類を集める
- 相続人を確定する
- 相続登記申請書を作成する
- 不動産のある所在地を管轄する法務局へ書類を提出し、登録免許税を納付する
相続登記は個人でも申請することができます。
しかし、必要書類が多く手続きも複雑なため、司法書士などの専門家に依頼するケースが一般的です。
相続登記に必要な書類
相続登記に必要な書類として以下のものが挙げられます。
ただし、相続の方法によって必要書類が一部異なるため注意しましょう。
- 相続人の戸籍謄本
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 不動産取得者の住民票
- 相続する不動産の固定資産評価証明書
- 収入印紙
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 相続人の印鑑証明書
相続登記の義務化のよくある質問
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| なぜ相続登記が義務化されたのですか？ | どのような場合に、過料の対象となるのですか？ |
|---|---|
| 相続登記が義務化された理由として、相続登記が行われずに「所有者の分からない不動産が増えたこと」が挙げられます。所有者が分からない不動産が増えたことで、公共事業の用地取得や被災地復興の妨げになるといった問題がありました。 また、適切に利用・管理がされていない不動産は、倒壊の危険性や衛生環境の悪化、犯罪リスクの増加など、周辺に悪影響を及ぼします。このような問題解消を目的として、相続登記の義務化が開始されました。 |
過料を科される前段階として、法務局から催告状が届きます。過料を科されることがないように、不動産を相続したら早いうちに相続登記を行うのがおすすめです。 遺産分割協議が長引いているなどの理由で相続登記が難しい場合は、相続人申告登記制度を活用しましょう。 |
まずは相続不動産の状況整理から始めましょう
相続不動産の売却は、「何から始めるか」を整理することが大切です。HOUSEDO 箱崎では、相続不動産の査定や売却相談を通じて、福岡市東区箱崎を中心に、相続に関する不動産のお悩みを丁寧にサポートしています。売却するか迷っている段階でも構いません。まずはお気軽にご相談ください。